W Prawie budowlanym nie ma legalnej definicji tarasu. W praktyce taras jest jednak najczęściej traktowany jako odkryta, funkcjonalnie związana z budynkiem część obiektu, a nie jako obiekt małej architektury. Formalności zależą przede wszystkim od tego, czy taras jest naziemny, jaka jest jego powierzchnia oraz czy konstrukcyjnie powiększa budynek.
Jak prawo rozumie taras?
Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane nie wyjaśnia, czym jest taras. Pojęciem tym posługuje się jednak między innymi rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Znaczenie tarasu ustalają także sądy administracyjne, które w razie sporu odwołują się do języka potocznego i słowników.
W orzecznictwie taras jest opisywany jako odkryta, płaska część budynku, otoczona balustradą i umieszczona na parterze, piętrze albo płaskim dachu. Taka przestrzeń tworzy z budynkiem całość funkcjonalno-użytkową, służy wypoczynkowi i może zapewniać bezpośrednie wyjście do ogrodu.
Nie oznacza to, że każda utwardzona powierzchnia w ogrodzie jest tarasem w rozumieniu przepisów. Znaczenie mają między innymi sposób posadowienia, połączenie z budynkiem, wysokość oraz funkcja obiektu. Taras związany z bryłą domu nie jest obiektem małej architektury. Z tego powodu nie można automatycznie korzystać z przepisów dotyczących niewielkich, wolnostojących obiektów ogrodowych.
Balkon i taras również nie są pojęciami tożsamymi. Balkon zwykle jest wysunięty poza lico ściany i znajduje się nad terenem, natomiast taras może być usytuowany na gruncie, na piętrze albo na płaskim dachu. Loggia jest z kolei wnęką w bryle budynku, najczęściej ograniczoną z trzech stron ścianami.
Brak definicji legalnej nie oznacza braku regulacji. O kwalifikacji robót decydują cechy konkretnej konstrukcji, a nie sama nazwa użyta przez inwestora.
Taras naziemny, podwyższony i na dachu – jakie formalności?
Prawo budowlane przewiduje szczególne zasady dla przydomowych tarasów naziemnych. W przypadku tarasu posadowionego na gruncie istotna jest powierzchnia zabudowy. Inaczej wygląda sytuacja, gdy konstrukcja znajduje się na słupach, nad pomieszczeniem, na piętrze albo na dachu.
| Typ tarasu | Wymagane formalności | Uwagi |
|---|---|---|
| Przydomowy taras naziemny do 35 m² | Zasadniczo brak pozwolenia na budowę i zgłoszenia | Dotyczy konstrukcji rzeczywiście naziemnej. Trzeba nadal spełnić przepisy techniczne i planistyczne. |
| Przydomowy taras naziemny powyżej 35 m² | Zgłoszenie budowy | Brak sprzeciwu organu w ustawowym terminie pozwala rozpocząć roboty, o ile spełnione są pozostałe wymagania. |
| Taras na podwyższeniu, nad pomieszczeniem lub na dachu | Co do zasady pozwolenie na budowę | Zmiana parametrów budynku może oznaczać jego rozbudowę. Konieczna jest indywidualna ocena projektu i zakresu robót. |
Taras na podwyższeniu może być kwalifikowany jako rozbudowa, ponieważ powiększa istniejący obiekt o nowy element i może zmieniać jego charakterystyczne parametry, takie jak kubatura, powierzchnia zabudowy, długość lub szerokość. Rozporządzenie dotyczące warunków technicznych wskazuje, że do kubatury brutto budynku wlicza się także kubaturę balkonów i tarasów, obliczaną do wysokości balustrady.
Nie każda zmiana istniejącego tarasu będzie jednak rozbudową. Jeżeli roboty dotyczą wyłącznie modyfikacji już istniejącej konstrukcji i nie powiększają budynku, organ może zakwalifikować je jako przebudowę albo remont. Taka ocena zależy od dokumentacji i rzeczywistego zakresu prac. Samo określenie konstrukcji jako „drewnianej” lub „lekkiej” nie przesądza o braku formalności.
Odległość tarasu od granicy działki
Zgodnie z § 12 ust. 5 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż 1,5 m do tarasu, podobnie jak do balkonu, galerii, schodów zewnętrznych, rampy czy pochylni. Wymóg dotyczy elementu budynku, dlatego trzeba uwzględnić rzeczywiste położenie konstrukcji, a nie tylko obrys głównej bryły domu.
Przy planowaniu tarasu trzeba sprawdzić także sposób odprowadzania wód opadowych. Roboty nie powinny powodować kierowania wody na działkę sąsiednią ani pogarszać jej stosunków wodnych. Projekt powinien przewidywać rozwiązanie pozwalające zatrzymać, rozsączyć lub odprowadzić wodę na własnym terenie.
Przed rozpoczęciem prac zwróć uwagę na następujące kwestie:
- Odległość 1,5 m należy mierzyć z uwzględnieniem położenia tarasu i jego elementów względem granicy.
- Usytuowanie bliżej granicy nie staje się legalne tylko dlatego, że sąsiad wyraził zgodę.
- Odstępstwa od standardowych odległości wymagają podstawy wynikającej z przepisów i oceny organu, a nie wyłącznie prywatnego porozumienia.
- Spadki, odwodnienie i nawierzchnia powinny zabezpieczać sąsiednią nieruchomość przed spływem wód opadowych.
Co sprawdzić przed budową?
Przed zleceniem robót sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Może on określać sposób zagospodarowania działki, linie zabudowy, ograniczenia wysokości albo dodatkowe wymagania dotyczące elewacji i dachów. Jeżeli plan miejscowy nie obowiązuje, znaczenie może mieć decyzja o warunkach zabudowy.
- Ustal, czy planowany taras będzie naziemny, czy zostanie oparty na podwyższonej konstrukcji.
- Zmierz powierzchnię zabudowy i odległość wszystkich elementów od granicy działki.
- Sprawdź miejscowy plan albo decyzję o warunkach zabudowy.
- Przedłóż opis i szkic inwestycji w wydziale architektury właściwego starostwa lub urzędu miasta.
W praktyce różne starostwa mogą odmiennie oceniać przypadki graniczne, zwłaszcza taras na dachu, konstrukcję niezwiązaną bezpośrednio z budynkiem albo przebudowę istniejącego balkonu. W razie wątpliwości warto uzyskać stanowisko właściwego organu przed rozpoczęciem robót. Samowolna budowa może prowadzić do postępowania naprawczego, nakazu rozbiórki albo opłaty legalizacyjnej.
Najważniejszy wniosek jest prosty: mały, przydomowy taras naziemny do 35 m² co do zasady nie wymaga zgłoszenia, większy taras naziemny wymaga zgłoszenia, a taras na podwyższeniu lub dachu zwykle wymaga pozwolenia na budowę. Ostateczna kwalifikacja zależy jednak od konkretnej konstrukcji, jej związku z budynkiem i lokalnych uwarunkowań planistycznych.
Przepisy budowlane mogą być nowelizowane, a kwalifikacja nietypowej konstrukcji zależy od jej parametrów i dokumentacji. Przed rozpoczęciem robót należy sprawdzić aktualny stan prawny oraz skonsultować zamierzenie z właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej.
