Taras w bloku nie jest automatycznie ani w całości częścią wspólną, ani wyłączną własnością właściciela mieszkania. Najczęściej trzeba oddzielić konstrukcję tarasu, która może należeć do nieruchomości wspólnej, od wierzchniej warstwy użytkowej przeznaczonej do korzystania przez jeden lokal. Ostateczne znaczenie mają funkcja tarasu, sposób jego wykonania oraz dokumentacja budynku.
Część wspólna czy prywatna? Decyduje konstrukcja
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną tworzy grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Sam fakt, że z tarasu korzysta tylko mieszkaniec jednego lokalu, nie przesądza więc o jego pełnej prywatnej własności.
Taras może mieć dwoistą naturę. Przestrzeń użytkowa oraz jej wierzchnie wykończenie służą zwykle wyłącznie właścicielowi konkretnego mieszkania. Inaczej ocenia się płytę konstrukcyjną, warstwy zabezpieczające budynek przed wilgocią albo elementy trwale połączone z elewacją. Jeżeli taras jest jednocześnie stropodachem lub zadaszeniem lokalu położonego niżej, jego stan oddziałuje na więcej niż jeden lokal. To przemawia za uznaniem konstrukcji za część wspólną.
Podobnie może być z elementami wpływającymi na bezpieczeństwo i wygląd całego budynku. Balustrada, obróbki blacharskie czy fragmenty połączone z elewacją nie muszą być traktowane tak samo jak płytki, donice albo roślinność ustawiona na tarasie.
| Element tarasu | Odpowiedzialność | Uzasadnienie |
|---|---|---|
| Płyta konstrukcyjna lub stropowa | Wspólnota mieszkaniowa | Jest trwale związana z budynkiem i może oddzielać lokale albo pełnić funkcję dachu. |
| Hydroizolacja związana z ochroną konstrukcji i lokalu poniżej | Zwykle wspólnota, z uwzględnieniem przyczyny uszkodzenia | Jej zadaniem może być ochrona części wspólnych i innych lokali przed wodą. |
| Płytki, posadzka i wierzchnia warstwa wykończeniowa | Właściciel lokalu | To elementy służące przede wszystkim wyłącznemu korzystaniu z tarasu. |
| Roślinność, donice i wyposażenie użytkowe | Właściciel lokalu | Właściciel odpowiada za bieżące utrzymanie oraz za szkody wynikające z niewłaściwego użytkowania. |
| Balustrada i elementy widoczne od strony elewacji | Zależnie od konstrukcji, często wspólnota | Mogą wpływać na bezpieczeństwo, trwałość i wygląd całego budynku. |
Taki podział nie oznacza, że właściciel może dowolnie ingerować w warstwy techniczne tarasu. Wymiana płytek, montaż ciężkiej zabudowy, urządzenie ogrodu zimowego albo zmiana balustrady może wymagać zgody wspólnoty, a niekiedy także spełnienia wymagań prawa budowlanego.
Co mówią przepisy i orzecznictwo?
Ustawa o własności lokali nie zawiera szczegółowej, uniwersalnej definicji tarasu. Dlatego w sporach analizuje się nie tylko akt notarialny, lecz także projekt budynku, rzuty architektoniczne, inwentaryzację powykonawczą, księgę wieczystą oraz sposób korzystania z tarasu.
Orzecznictwo wskazuje dwa istotne kryteria. Pierwszym jest dostęp. Jeżeli na taras można wejść wyłącznie z jednego mieszkania i służy on tylko temu lokalowi, może być uznany za jego część składową albo za przestrzeń oddaną do wyłącznego korzystania. Drugim kryterium jest funkcja techniczna. Element, który pełni funkcję stropu, dachu, ochrony przed wilgocią albo wpływa na elewację, może zostać zakwalifikowany jako część nieruchomości wspólnej mimo wyłącznego korzystania przez jednego właściciela.
Sąd Najwyższy w uchwale z 7 marca 2008 r., sygn. III CZP 10/08, dotyczącej balkonów, rozróżnił przestrzeń użytkowaną przez właściciela od elementów konstrukcyjnych trwale połączonych z bryłą budynku. To rozumowanie jest często wykorzystywane także przy ocenie tarasów. Nie oznacza jednak, że każdy taras w każdym budynku zostanie zakwalifikowany identycznie.
W praktyce szczególne znaczenie ma taras nad lokalem położonym niżej. Przeciek może wtedy uszkodzić sufit, ściany albo wyposażenie innego mieszkania. W takiej sytuacji wspólnota może odpowiadać za naprawę elementu konstrukcyjnego lub izolacyjnego, ale właściciel nadal może ponosić odpowiedzialność za szkody spowodowane własnym zaniedbaniem, na przykład uszkodzeniem izolacji podczas montażu albo niewłaściwą pielęgnacją roślin.
Prawo do wyłącznego korzystania z tarasu może wynikać z umowy quoad usum. Taki dokument określa sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej przez konkretnego właściciela. Nie musi jednak przesądzać, że wszystkie warstwy i elementy tarasu stają się jego własnością. Wyłączne korzystanie oraz własność konstrukcji to dwie różne kwestie.
Najczęstsze pytania właścicieli
W praktyce wątpliwości dotyczą przede wszystkim remontów, przecieków i powierzchni lokalu. Najważniejsze odpowiedzi są następujące:
- Czy trzeba pytać wspólnotę o zgodę na remont tarasu? – Tak, gdy prace dotyczą konstrukcji, hydroizolacji, elewacji, balustrady albo zmieniają wygląd budynku. Przy samym odtworzeniu wierzchniej warstwy również warto wcześniej uzgodnić zakres robót, aby nie uszkodzić części wspólnych.
- Kto płaci za naprawę przeciekającego tarasu? – Najpierw trzeba ustalić przyczynę przecieku. Za element wspólny co do zasady odpowiada wspólnota, natomiast właściciel może ponosić koszt, jeżeli uszkodzenie powstało wskutek jego działania lub zaniedbania.
- Czy taras wlicza się do metrażu mieszkania? – Taras co do zasady nie zwiększa powierzchni użytkowej lokalu w taki sam sposób jak pomieszczenia mieszkalne. Decydujące są jednak dokumenty dotyczące konkretnego lokalu i cel, dla którego ustalana jest powierzchnia.
- Jak sprawdzić status tarasu? – Należy porównać akt notarialny, rzuty lokalu, dokumentację techniczną, księgę wieczystą oraz ewentualną umowę o wyłącznym korzystaniu. Przy sporze o przyczynę przecieku potrzebna może być ekspertyza budowlana.
Najbezpieczniejszy wniosek jest taki, że wyłączne korzystanie z tarasu nie przesądza o wyłącznej własności jego konstrukcji. Właściciel zwykle odpowiada za warstwę użytkową i bieżące utrzymanie, a wspólnota za elementy, które chronią budynek, wpływają na elewację lub oddziałują na inne lokale. Dokładny podział trzeba ustalić na podstawie dokumentacji i stanu technicznego konkretnego budynku.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena statusu tarasu oraz odpowiedzialności za remont wymaga analizy dokumentów dotyczących konkretnej nieruchomości, a w razie sporu także opinii prawnika lub rzeczoznawcy budowlanego.
